ぐるぐるNISSHINまちミル博覧会・ブログ

開催日時：2019/10/07(月)

開催場所：Ｔガーデン

案内人：

・酒井　太輔さん　　司法書士・行政書士　つむぐ相続法務事務所　代表司法書士・行政書士

・安田　修さん　　株式会社Eight　代表　　相続鑑定士・信託アドバイザー

・石田　千鶴さん　　株式会社コーキ　　相続鑑定士・宅地建物取引士

 

 

『トクする「ここだけの話」』だなんて言われたら、家計を預かる主婦としては是非聴いてみたい！

と思ったのもありますが、それだけでなく、こちらの方々のお話は、実は去年も(取材で)聞かせていただいていて
（「【2018開催レポ】82. カフェで聞く！女性の相続ここだけの話」）、

それがとってもとっても役に立って良かった！ので、今年も迷わず申し込みをさせていただいたのでした。

 

 

開催場所は去年と同様、おしゃれな外観が素敵なTガーデンさん。

「若松」さんの割引券も、去年同様資料と共に配布して下さり、今年も既にとってもお得♪

 

今回の話題は、「不動産」。

持っていれば、いずれは何らかの形で処分を迫られるものですが、

いざそうしたくなっても、さてどうしたらいいやらさっぱりわからないものですよね。。

そんなお悩みに応えるべく、酒井さんと安田さんがお話下さいました。

 

＜　酒井さんのお話　＞

※　酒井さんは、ご自身のご家族の相続に関して、数年前から準備をし、なんと！６００万円も得をした、というか、

対策なしの場合との差があったそうです。その経験を踏まえてのお話ということで、メモを取る手に力が入ります(笑)。

 

●　不動産に関して、問題が顕著化する前に一歩踏み出すことが大切。

●　不動産にまつわる情報の格差は大きい＝知っていれば「得」、知らなければ「損」。

●　いざ不動産を売ろうと思ったとき、いきなり不動産屋さんに行きますか？

・・・　今後の空家率は上がる一方&地価も下落傾向　＝　買い手市場　＝　買いたたかれる前に、準備が必要です！

●　空き家を放置し「空家等対策特別措置法」で「特定空家」に指定されてしまうと、固定資産税は６倍、都市計画税は３倍に！

●　所有者不明の土地が増えているが、そういう土地をいざ売ろうとすると、相続人全ての印が必要なので、大変！

●　不動産の色分けをしましょう。

「富」動産　＝　残す　（自宅・将来性がある・田畑）　←　しっかりとした継承対策が必要。

「負」動産　＝　手放す　（空家・将来性なし・利用なし）　←　できるだけ早期の売却を！

●　不動産の売却益（例えば1000万円）を運用した場合の例

複利1％なら、約104万円　　複利3％なら、約343万円　　複利5％なら、約628万円のプラスになる！！

一方、土地のままだと、価値は下がるばかり。。。

●　不動産活用（アパート建築）の光と闇。

・　光　＝　アパート建築による資産圧縮（＝相続税対策）、「30年一括借り上げ」「家賃保証」（サブリース契約）で管理が楽で安心・・・本当に？？？

・　闇　＝　サブリース契約の落とし穴　～　2年に一度の「賃料改定」による家賃収入の低下や、契約内容に不同意の場合の契約解除！

↑　こわいですね。。。

●　家を売る　→　直接、不動産業者へ？？？・・・その前に！　不動産を売り物にしていない専門家へ、一度ご相談を！

 

＜　安田さんのお話（不動産売却の流れについて）　＞

●　何かとややこしい不動産売却。↓

しかも、時間もかかります。

個人で行うのは難しいため、不動産会社に売却を任せる「媒介契約」を結ぶのが一般的。

●「一般媒介契約」と「専任媒介契約」の違い。　↓

・「一般」＝あまり捗らないイメージ。また、レインズ加入義務がない。

・「専任」＝レインズに加入。どちらかと言えばこちらをおススメします。

※レインズとは、↓

●　査定額を相場より高く出してくる業者に注意！　査定額＝売却額ではない。

↑　契約を取るため、の可能性も・・・？　根拠を訊くなど、自らも知識を。

●　良くない不動産業者の例、こんなことがありました。↓

これはもう・・・悔やんでも悔やみきれませんね。

また、「囲い込み（物件隠し）」「バックマージン（によるコスト増）」「売りっぱなし（税の説明やアフターフォローなし）」などの例もあります。

●　不動産売却に必要なコスト

建物の解体、不用品の回収や買取、土地境界線の確定（←併せて約200~300万円）、プラス司法書士費用（←数万円）。

●　税金は、買った時より売った時の方の値段が高いとかかる。↑　の費用は、コストとしてマイナスできます。

●　買った時の価格（取得費用）は、売買契約書や領収書を取っておくのが一番だが、もしそれらがなくてわからない時は、

↑　などの方法があります。

ちなみに、酒井さんは、上記のうち、「市街地価格指数を使った計算」で、最初に書いたようなお得な売却ができたのだそうです！

少しでも手残りを多くするためには、こういったことが得意な税理士さんに依頼するといいでしょう。

●　譲渡所得の特例（割引）制度があります。

居住用財産や相続した居住用財産（空き家）、そして、平成21年および22年に取得した土地を譲渡した場合には、1000万円～3000万円の控除が適用されます。（それぞれに適用の条件があります）

●　譲渡を使って譲渡益を下げる（→税金が少なくて済む）方法も。

●　売却ができなくなるリスク

・　売却したいタイミングで所有者が認知症になっている場合は、売却できない。成年後見人を立ててしかるべき手続きを踏むか、亡くなるまで待つことになる。どちらも時間がかかり、地価はどんどん下がる。

・　相続人間で揉め事になった場合。

●　いざ売りたい！となった時の相談先として、

良い不動産業者を見つけたい　が・・・難しいですね。そこで、

相談して、紹介してもらうのも、ひとつの手です。

 

お話は以上でした。

盛りだくさんで難しい内容もありましたが、とても有用な情報がたくさんありました。

参加者の皆さんどなたも興味津々で、お話の途中や後で、次々と質問があがっていました。

 

また、個別相談にも乗ってくださる（なんと、初回無料！）とのことで、早速ご予約をされた方もいらっしゃいました。

 

このブログを読んで、「自分も相談してみたい」と思った方は、まずは上記の御三方のHPにアクセスしてみて下さいね。

 

講座の後のもう一つのお楽しみは、去年も出して下さりとっても美味しかった、石田さんおススメの具沢山ダイエットスープとクロワッサン。

美味しかったです(^^♪